Velcí investoři skupují akcie kanadských nemovitostních firem a zvyšují zisky
Všechno se zdá být dražší. Ceny potravin, plynu a bydlení rostou, zatímco výplaty rostou pomalu, a nedrží s drahotou tempo.
Kevin O’Toole jen zřídka vezme svého psa Stellu na procházku, aniž by ho dva nebo tři sousedé zastavili, aby si popovídali.
„Miluji své sousedy, komunita je skvělá, mám vše, co chci, a kam půjdu v 72 letech?“ řekl o svém výškovém bytě v Hamiltonu.
O’Toole platí 825 $ měsíčně za pronájem se dvěma ložnicemi, ve kterém žije od roku 2010.
Pracoval 30 let jako číšník. Nyní vybírá svůj federální důchod a pracuje na částečný úvazek v McDonald’s, aby mu pomohl udržet hlavu nad vodou.
S rostoucími cenami nájemného ví, že ztráta bytu by byla velká finanční rána.
„Abych našel v Kanadě cenově dostupný byt, musel bych jet sakra do Sudbury nebo někam,“ řekl The Fifth Estate . „Najít dostupné bydlení, to je teď tady v Hamiltonu neslýchané.“
O’Toole má pravdu. Výzkum ukazuje, že v posledním desetiletí Kanada ztrácela cenově dostupné nájemní jednotky, které jsou k dispozici jednotlivcům s výdělkem 30 000 dolarů ročně nebo méně, mnohem rychleji, než se staví nové, a to nutí některé nájemníky opouštět domy a komunity, které znají.
V Kanadě soukromý trh ani veřejný sektor neformulovaly plány, jak se vypořádat s velkým počtem nájemníků postižených ztrátou.
Klíčovým faktorem zvyšujícím nájemné v Kanadě je nedostatek nabídky, ale nejde jen o to, že se nové jednotky nestaví dostatečně rychle.
Kanadský statistický úřad: Investoři tvořili 20 až 30 % majitelů domů v některých provinciích:
Zvyšuje se, když se jednotky obrátí
Podle výzkumu Steva Pomeroye, vedoucího výzkumného pracovníka na Carleton University v Ottawě, dochází k výraznému nárůstu cen pronájmů, které byly kdysi považovány za dostupné.
Odhaduje, že mezi lety 2011 a 2016 se počet nájemních jednotek, které by byly dostupné pro domácnosti vydělávající méně než 30 000 USD ročně – s nájmem pod 750 USD – v Kanadě snížil o 322 600.
Vzhledem k tomu, že mnoho provincií kontroluje, o kolik může být pro nájemníka kteří zůstává ve stejné jednotce nájem zvýšen, k většině těchto zvýšení dochází, když dojde ke změně nájemníka.
„Pokud jste nájemní nájemce, pak se sazby za pronájem zvyšují pouze o náklady na inflaci, a to je skvělé,“ řekl Douglas Kwan, ředitel právních služeb v Advocacy Center for Tenants Ontario. „To se dá zvládnout.“
V současném nájemním prostředí však „existuje obrovská motivace k odstranění tohoto sedícího nájemníka,“ řekl.
Rozdíl v cenách je překvapivý pro nájemníky, jako je O’Toole, jehož nájemné vzrostlo ze 715 na 825 dolarů od doby, kdy se ubytoval před více než deseti lety.
„Ten chlápek od vedle,“ řekl O’Toole, „platí 1800 dolarů měsíčně plus vodu.
„Za stejnou věc platí o 1000 dolarů vyšší nájem než já.“
Pronajímá si 1 ze 3 Kanaďanů
Podle údajů ze sčítání lidu z roku 2016 si téměř 30 procent Kanaďanů, neboli 4,4 milionu domácností, pronajímá svůj domov a statistiky kanadské vlády ukazují, že jsou pod rostoucím tlakem.
Na základě údajů od Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC), která uvádí průměrné nájemné za byty se dvěma a třemi ložnicemi ve velkých metropolitních oblastech, The Fifth Estate spočítala, že mezi lety 2014 a 2019 vzrostlo nájemné v celé zemi téměř o 20 procent. Příjmy přitom zůstaly téměř beze změny.
Když bydlení stojí více než 30 procent příjmu člověka, je toto bydlení podle federální vlády nedostupné.
Nedávná zpráva od CMHC uvedla, že pronájem bytu se dvěma ložnicemi je mimo dosah průměrného člověka, který pracuje na plný úvazek v mnoha městech, včetně Vancouveru, Victorie, Winnipegu, Peterborough, Londýna, Kingstonu, Toronta a Halifaxu.
John a Stacey Smithovi v Dartmouthu, NS, na druhé straně přístavu od Halifaxu, na vlastní kůži zažili, co může stát rodinu stát stěhování. V listopadu byl mezonet, který pronajímali, prodán novému majiteli, který se chtěl nastěhovat.
Přestože oba pracují na plný úvazek, najít nové místo, které by si mohly dovolit a kde by se vešly jejich dvě dospívající děti, bylo obtížné. Když to našli, jejich měsíční nájem se zvýšil ze 751 na 1 750 dolarů.
„Snažím se to zlepšit pro mé děti a mou rodinu,“ řekl John Smith. „Dávám rodinu na první místo, ale je to šílené. Opravdu je to tak.“
„Myslím, že to je život.“
Financializace v bydlení
Jak se kanadský trh s nemovitostmi přehříval, velcí investoři přinesli do podnikání pronajímatelů průmyslovou standardizaci a finanční zaměření.
Kanadská banka uvádí, že každý pátý člověk, který si koupí dům, tak činí jako investici.
Odborníci na bydlení tento trend nazývají „financováním“.
Martine August, odborná asistentka na škole plánování na University of Waterloo ve Waterloo, Ont., odhaduje, že 20 až 30 procent kanadského trhu s nájemními byty vlastní institucionální pronajímatelé a že realitní investiční trusty – neboli REIT – vlastní téměř 200 000 nájemních jednotek po celé zemi.
Realitní investiční trusty vlastní nebo investují do nemovitostí produkujících příjem a rozdělují zisky svým akcionářům. Mnohé z nich jsou obchodovány veřejně na akciovém trhu.
Někteří v oboru uvádějí podobné odhady. REALPAC, asociace, která zastupuje mnoho největších kanadských realitních společností, uvádí, že 21 největších vlastníků velkých nemovitostí drží 17,6 procenta trhu s nájemními byty.
„Vidíme tento druh cílevědomé orientace na snahu vytěžit z těchto budov co největší hodnotu,“ řekl August.
„Je důležité si uvědomit, že ty budovy jsou domovy lidí. A odkud se ty peníze berou, jsou v podstatě kapsy nájemníků.“
Obchodní model zvyšuje nájemné
Když pronajímatel provádí renovaci své nemovitosti, v některých případech může tyto náklady přenést na nájemníky ve formě zvýšeného nájemného.
V Ontariu existuje forma regulace nájemného pro součastné nájemníky. Obecně platí, že pronajímatelé mohou zvýšit nájemné pouze jednou ročně a o číslo známé jako směrnice, stanovené provincií a obvykle vázané na inflaci. Když pronajímatelé provádějí renovaci, mohou požádat o zvýšení nájemného nad směrnou hodnotu, což se nazývá zvýšení výše (AGI).
„Tato výše uvedená navýšení jsou pro pronajímatele zásadní, aby mohl získat návratnost těchto dodatečných nákladů, které musí majitelé vynaložit na modernizaci budovy,“ řekl Michael Brooks, generální ředitel společnosti REALPAC.
„Tohle je jako starý dům, je to stejná analogie. V určitém okamžiku je potřeba udělat spoustu vylepšení, abyste ten dům zmodernizovali. To je opravdu drahé.“
August to tak nevidí. Domnívá se, že zvýšení výše uvedených směrnic je nástrojem, který firmy používají k tomu, aby se vyhnuly kontrolám nájemného, které zavedla vláda.
„Opravy a renovace ve skutečnosti firmám vydělávají peníze,“ řekl August. „Investují do nich, protože mohou následně vydolovat vyšší nájemné.“
Řekla, že vytváření zisku není něco, s čím se tyto společnosti potýkají.
„Představa, že potřebují zvýšit nájemné, aby mohli provádět základní údržbu,“ řekla, „je to pro mě trochu urážlivé.“
Podle výročních zpráv zveřejněných čtyřmi největšími realitními investičními trusty v Kanadě vyplatily mezi roky 2015 a 2020 svým investorům zisky více než 2 miliardy dolarů.
V roce 2018 požádal pronajímatel společnosti O’Toole, realitní investiční trust s názvem InterRent, o výše uvedené doporučené zvýšení v naději, že zvýší nájemné v budově o devět procent během dvou let.
On a jeho sousedé bojovali proti nárůstu na slyšení před ontarijským Landlord and Tenant Board v Hamiltonu a bylo sníženo o více než polovinu.
„Pokud jste majitel domu, musíte všechny tyto věci platit, ale vy vlastníte dům, já ne. Takže to nepřenášejte na mě,“ řekl O’Toole.
InterRent neodpověděl na více žádostí o komentář.
Brooks řekl, že klást otázky dostupnosti bydlení na nohy velkých pronajímatelů je nesprávné.
„Pamatujte si, že dostupné a hluboce dostupné bydlení je veřejný statek a soukromý sektor není primárně v poskytování veřejného statku,“ řekl.
„Bez pronajímatelů, kteří mají přístup ke kapitálu a rozsahu a dobrému managementu, bez toho neuspokojíte potřeby bydlení této země.“
Cenová dostupnost je problém, který musíme všichni řešit, řekl Brooks, ale „nemůžete očekávat, že soukromý sektor vyřeší všechny sociální neduhy“.
„To, co skutečně potřebujeme k vyřešení tohoto bezprecedentního nedostatku bydlení na spodním konci, na cenově dostupném a hluboce dostupném konci trhů, je integrovaná národní strategie bydlení.“
Nájemníci v Kanadě se cítí opuštěni
Kanadská federální vláda oznámila svou nově vyvinutou národní strategii bydlení v roce 2017.
Fifth Estate podal během několika týdnů několik žádostí o rozhovor s federálním ministrem bydlení Ahmedem Hussenem a pokaždé byl zamítnut.
V tomto časovém rámci se Hussen sešel s výborem poslanců, aby projednal otázku dostupnosti bydlení.
Na schůzce poznamenal, že „bylo vykonáno mnoho práce a je třeba udělat ještě více“ a že od roku 2020 vláda prostřednictvím iniciativy rychlého bydlení, programu zaměřeného na budování dostupného bydlení pro zranitelné obyvatelstvo, poskytla finanční prostředky na 10 250 cenově dostupných bytových jednotek.
Fifth Estate se zeptal jeho kanceláře, zda to stačí, vzhledem k tomu, že v posledním desetiletí byly z trhu odstraněny stovky tisíc cenově dostupných jednotek.
Odpověděli, že dokončení jednoho projektu cenově dostupného bydlení může trvat až tři roky a že „iniciativy národní strategie bydlení podnikají kroky k vyplnění důležitých mezer v nabídce v kanadské oblasti bydlení“.
Na otázky, kolik cenově dostupných jednotek se v rámci strategie postavilo ani jaké je nájemné za tyto jednotky, ministr neodpověděl.
Mezitím nájemníci jako O’Toole nevěří, že pomoc přichází.
„Myslím, že vláda by měla nést odpovědnost,“ řekl s tím, že obecní a provinční vlády všechny hrají roli v oblasti bydlení.
„Jediné, co říkají, jsou první majitelé domů. Nikdo nemluví o nájemnících. Nikdo,“ řekl. „A my jsme stejně důležití jako někdo, kdo vlastní dům.“