hypotéka | Peli reality

Refinancování úvěru je jednou ze základních možností jak ušetřit na splátkách z již spláceného úvěru. Pro většinu klientů, kteří poctivě splácejí svůj úvěr je refinancování, nebo i přenesení úvěru do jiné banky, výhodnou možností, jak si snížit výši měsíční splátky nebo zkrátit dobu splatnosti úvěru.

Refinancování úvěru vlastně znamená vyplacení existujícího úvěru v jedné bance a vznik úvěru v druhé bance. Jelikož bank je na Slovensku dost, a všechny se snaží poskytnout alespoň nějakou konkurenční výhodu, je dost pravděpodobné, že se najde banka, která poskytne při úvěru výhodnější podmínky, než banka, ve které byl čerpaný původní úvěr.
Jakou výši hypotéky nebo úvěru dostanu?

Hlavní otázkou je, zda se takové refinancování vyplatí. Zde je třeba porovnat výnosy a náklady takového procesu. Výnosy se dají kvantifikovat poměrně jednoduše. Stačí si porovnat výši měsíční splátky původního úvěru a výši měsíční splátky nového úvěru. Tento rozdíl vynásobit počtem měsíců, které zbývají do doby splatnosti. Výsledkem je ušetřená částka po refinancování úvěru. Zde chci upozornit, že v závislosti na výši refinancování úvěru může změna úrokové sazby jen o desetinu procenta ušetřit i několik set korun. Kromě toho může klient získat i nějaké další výhody, které konkrétní banka nabízí (levnější pojištění splácení úvěru, nižší poplatky za vedení účtu a podobně).

Poplatky spojené s hypotečním úvěrem

Po zjištění uspořené částky je třeba analyzovat náklady, které procesem vybavení a samotným refinancováním vzniknou. Hlavním nákladem je poplatek za předčasné splacení úvěru. U hypoték jsou tyto poplatky dost vysoké a tak refinancovat se obvykle vyplatí až při výročí fixace. Tehdy je poplatek za předčasné splacení nulový. Při spotřebitelských úvěrech závisí tento poplatek na objemu úvěru. U úvěru do 10 000 € je poplatek nulový. Nad touto částkou je ve výši 1%, avšak tato částka obvykle nepředstavuje tak velký náklad, který by znevýhodnil refinancování spotřebního úvěru.

POTŘEBUJETE PORADIT OHLEDEM Refinancování úvěru?

Dalšími náklady mohou být méně výhodné podmínky při novém úvěru. Je třeba dobře si zjistit, co všechno musí klient splnit, aby dostal výhodnější úrokovou sazbu. Při refinancování úvěru s navýšením původního úvěru je třeba počítat s opětovným ověřováním příjmu a také s možnou požadavkem na nový znalecký posudek (u úvěrů zajištěných nemovitostí). Pokud se však jedná jen o čisté refinancování, bez navýšení, tak tyto náklady ve většině bank odpadají.

Hypotéka – posviťme si na to podrobněji

Důležitým, i když ne přímo kvantifikovatelným nákladem, je také čas, který tímto procesem klient ztratí. Samozřejmě, proces refinancování úvěru není tak složitý, jako vybavení zcela nového úvěru. Čas na kompletní zabezpečení refinanční úvěru může výrazně zkrátit kvalitní finanční zprostředkovatel. Umí také poradit při nastavení refinanční úvěru a výběru nejvýhodnějšího řešení.

Jednoznačně se dá tvrdit, že nad refinancováním jakéhokoli úvěru je třeba se alespoň jednou za čas zamyslet a zjistit aktuální nabídky finančních institucí. A u hypoték zcela jednoznačně při výročí fixace. Jak jsem již zmiňoval, ušetřená částka se může pohybovat od stovek až do tisíců eur.

Hypotéka na výstavbu rodinného domu já výrazně komplikovanější, než klasická hypotéka na koupi už existující nemovitosti. V případě, že uvažujete nad výstavbou rodinného domu a plánujete jej financovat přes hypoteční úvěr, je dobré připravit se na několik komplikací. Netřeba se však hned nechat odradit, ale je lepší být připraven i na různé překážky, které při hypotéce na výstavbu rodinného domu mohou vzniknout. Varianta jak financovat výstavbu je několik a závisí na možnostech konkrétního klienta, která je pro něj nejvýhodnější. Některé věci jsou však pro všechny žadatele společné a je dobré být na ně připraven.

Nejdůležitější rozdíl mezi hypotékou na již existující nemovitost a na výstavbu je v tom, že při výstavbě se hypoteční úvěr čerpá po částech, v tzv. tranších. Je to proto, že jak postupně probíhá výstavba, mění se i hodnota nemovitosti, která je banka ochotna akceptovat jako záruku. Jednotlivé fáze procesu výstavby je nutné dokladovat bance a ta následně uvolňuje jednotlivé tranše na účet klienta. Právě z tohoto titulu je nutné počítat s tím, že celou výstavbu nelze zafinancovat pouze z prostředků získaných při hypotečním úvěru. Jednotlivé tranše totiž banka uvolňuje postupně a vždy až na základě dokládání nějakého zabezpečení (část již postavené stavby). Z toho tedy vyplývá, že nějaké finanční prostředky na začátek výstavby musí klient získat z jiných zdrojů (vlastní zdroje, založení jiné nemovitosti, stavební spoření, spotřební úvěr). Více o možnostech dofinancování hypotéky najdete v tomto článku.

POTŘEBUJETE PORADIT OHLEDEM VYŘIZOVÁNÍ ÚVĚRU?

Výše úvěru při výstavbě závisí na budoucí hodnoty nemovitosti. To znamená, že při žádosti o úvěr se předkládá znalecký posudek k budoucí hodnotě nemovitosti, která je získána z projektu na výstavbu. Banky standardně nabízejí maximální výši úvěru do 70% z hodnoty určené na znaleckém posudku. To však není až tak strašné, vzhledem k tomu, že budoucí hodnota nemovitosti může být oceněna například na 200 000 eur, avšak na samotnou výstavbu se určitě celých 200 000 eur nemine. Poskytnutá výše úvěru by tak měla stačit na pokrytí kompletní výstavby.

Oproti hypotéce na koupi už existující nemovitosti je rozdíl iv dokladech, které je třeba bance předložit při žádosti o úvěr. Jednotlivé doklady se v závislosti na banky liší, ale standardně je třeba dokladovat stavební povolení, smlouvu o dílo s dodavatelem prací (pokud stavbu realizuje externí firma), harmonogram výstavby spolu s kalkulací nákladů na proces výstavby. Více o dokladech potřebných k vyřízení úvěru naleznete v tomto článku. Při čerpání hypotéky na výstavbu je důležité podotknout, že až do úplného načerpání celé částky úvěru, splácí klient pouze úroky z poskytnutého úvěru. Jistinu začíná splácet až po načerpání celé částky.

Nejlepší radou při financování výstavby prostřednictvím hypotečního úvěru je opravdu dobře si naplánovat proces výstavby a náklady s tím spojené a podle toho nastavit hypotéku v konkrétní bance. Při výstavbě se často objeví nečekané náklady, které celou výstavbu prodraží a tak je vhodné pro jistotu žádat o něco vyšší výšku úvěru. I kdyby nebyly všechny prostředky z úvěru použity, je možné je vrátit například formou mimořádné splátky. Avšak rezerva pro nepředvídané výdaje je nutná. Velmi důležité je také dobře rozkalkulovať finanční zdroje na začátek výstavby (pozemek, hrubá stavba), protože, jak jsem již zmínil výše, banka poskytne pouze peníze na tu část stavby, která je již dokončena a tudíž je možné ji založit.