Archiv pro měsíc: Únor 2016

Podnikatelský život s sebou přináší oproti zaměstnaneckému poměru mnoho výhod, ale i mnoho komplikací. Jednou z komplikací je vybavení nového úvěru. A to nejen na podnikatelské aktivity, ale i na zajištění bydlení (koupi nemovitosti, výstavbu, případně rekonstrukci).

V případě financování nemovitosti bankovním úvěrem banku zajímají dvě základní oblasti: bonita žadatele o úvěr a zajištění úvěru – nemovitost, na kterou bude mít banka zástavní právo, a v případě nesplácení ji bude moci vydražit a uspokojit tak svou pohledávku.

V oblasti zajištění úvěru je postup banky stejný, bez ohledu na zdroje příjmu žadatele (postup ohodnocení zajišťované nemovitosti je stejný tak při zaměstnanci, jako při podnikateli).

Rozdílný je ale postup v hodnocení bonity žadatele. Banka hodnotí bonitu komplexně. Kromě zdroje a výše příjmu ji zajímají další informace o žadateli, jako například: věk, rodinný stav, počet a věk dětí, výška a struktura výdajů, dosažené vzdělání. V našem článku se zaměříme pouze na parametr, který umí podnikatel svou aktivitou ovlivnit, a to parametr příjmu. Je nezbytné si uvědomit, že dva žadatelé se stejným příjmem mohou kvůli odlišnostem jiných faktorů dostat odlišné nabídky úvěrů. V úroku (ceně úvěru) se totiž projeví riziko možného nesplácení úvěru. Proto platí, že méně rizikový žadatel o úvěr dostane výhodnější podmínky (např. Nižší úrok) jako více rizikový žadatel. Ideálním klientům z hlediska rizika je pro banky ne úplně mladý, ale také ne starý žadatel – dobře placený zaměstnanec se stálým pracovním poměrem, se zaměstnaným manželským partnerem s společného jmění manželů (takže manželský partner vystupuje v úvěrovém vztahu automaticky jako spoludlužník) a vysokoškolským vzděláním. Na druhé straně stojí mladý, svobodný živnostník, bez dlouhé a úspěšné podnikatelské kariéry a bez vysoké školy.

Dokladování příjmu žadatele o úvěr

Z tohoto pohledu banka dělí žadatelů do tří skupin: zaměstnanců, podnikatelů – živnostníků a podnikatelů – majitelů s.r.o.

Dokladování příjmu v případě zaměstnance

Tato skupina žadatelů o úvěr má proces žádosti o úvěr nejjednodušší. Zaměstnanec potřebuje v první řadě splnit základní tzv. K.O. kritéria (zaměstnání trvá minimálně tři měsíce, zaměstnanec je po zkušební době a má dostatečně vysoký příjem na splácení úvěru, má pracovní poměr uzavřený na dobu neurčitou, resp. určité skupiny zaměstnanců mají standardně pracovní poměr na dobu určitou, v takovém případě umí většina bank příjem akceptovat, pokud již byla pracovní smlouva minimálně 1 x prodloužena). Žadatel o úvěr potřebuje vyplnit tiskopis banky – potvrzení o příjmu, na kterém mu zaměstnavatel potvrdí příjem, který následně banka ověří v Sociální pojišťovně. Některé banky potvrzení o příjmu nevyžadují, stačí jim souhlas žadatele s prověřením příjmu v Sociální pojišťovně. Takže dohadovat se zaměstnavatelem, aby na tiskopis banky potvrdil jinou, než oficiální výši příjmu nemá smysl.

Kromě Sociální pojišťovny prověřuje banka všech žadatelů (to platí i pro podnikatele) iv tzv. centrálním úvěrovém registru. Zjišťuje, zda dotyčný žadatel nemá jiné úvěry, které splácí, případně řádně nesplácí, zda a jaké jsou nedoplatkům (ale také výši splátek a dobu splácení), také zda nefiguruje v nějakém úvěrovém vztahu jako spoludlužník případně ručitel.

Model hodnocení příjmu se v bankách neliší: v úvahu se bere čistý příjem, od kterého se odečte částka životního minima na běžné výdaje žadatele / rodiny, následně se odečtou splátky stávajících úvěrů a do takto disponibilní částky se musí vejít výše splátky nového úvěru.

Podnikatelé – živnostníci a dokladování příjmu pro účely úvěru

Žadatel o úvěr – živnostník to má oproti zaměstnanci komplikovanější. Banka totiž bere v úvahu příjem z daňového přiznání. Základními, tzv. K.O. kritérii je délka podnikání (většinou musí živnostník mít uzavřené minimálně dvě účetní období, v některých bankách stačí minimálně jedno uzavřené účetní období – i to musí být delší než 6 měsíců) a živnostník nesmí být ve ztrátě. Příjem pro účely získání hypotečního úvěru banka počítá na základě údajů z daňového přiznání, a to jako: (základ daně – zaplacena daň) / 12. Z takto vypočítaného příjmu se odečte částka životního minima na běžné výdaje žadatele / rodiny, následně se odečtou splátky stávajících úvěrů a do takto disponibilní částky se musí vejít výše splátky nového úvěru.

Alternativní metodou, kterou ale nepoužívají všechny banky, je vydokladovanie příjmu na základě obratu. V úvahu se beriečasť obratu (některé banky počítají s 10% celkového obratu, jsou ale i banky, které počítají příjem jako 40 nebo 60% obratu), která se vydělí číslem 12. Z takto vypočítaného příjmu se také odečte částka životního minima na běžné výdaje žadatele / rodiny, následně se odečtou splátky stávajících úvěrů a do takto disponibilní částky se musí vejít výše splátky nového úvěru.

Běžně zažitým způsobem, jak si připravit podmínky za získání úvěru je „daňové plánování“. Živnostníci si plánovaně navyšují základ daně. To se ale negativně odrazí nejen na výši zaplacené daně, ale i na výši odvodů do sociálního a zdravotní pojišťovny. Určitě rozumnějším, tj levnějším způsobem je výběr banky, která posuzuje příjem na základě obratu.

Příjem musí živnostník doložit potvrzením tiskopisu banky na příslušném daňovém úřadě a doložit kopii kompletního daňového přiznání (výkazů). Jsou banky, které ale kromě toho potřebují doložit i potvrzení, že živnostník nemá vinu vůči Správě sociálního zabezpečení, či zdravotním pojišťovnám.

Podnikatelé – majitelé s.r.o. a dokladování jejich příjmu pro účely žádosti o úvěr

V této skupině žadatelů o úvěr je třeba rozlišovat dva typy žadatelů: majitelé s.r.o., kteří si vyplácejí mzdu a majitelé s.r.o., kteří mají příjem z podnikání pouze ve formě (podílu na) zisku. Majitelé firem, kteří si vyplácejí mzdu, se z hlediska žádosti o hypoteční úvěr považují za standardních zaměstnanců, tj příjem se ověří na základě potvrzeného tiskopisu banky mzdovou účetní a následně se ověří na Sociální pojišťovně. Jsou ale banky, kterým pouze toto potvrzení nestačí, a zkoumají také kompletní výkazy s.r.o. Některé banky umí vzít v úvahu příjem ve formě mzdy a zároveň i příjem ve formě podílu na zisku. Běžným postupem, jakým si žadatelé o úvěr z této skupiny mohou vylepšit prokazováním příjem, je navýšení mzdy za poslední měsíc / měsíce, aby byly podmínky úvěru co nejlepší, případně, aby banka vůbec schválila požadovanou výši úvěru. Toto ale není univerzální postup, jelikož některé banky zkoumají průměrný příjem za posledních 12 měsíců, některým stačí průměrný příjem za poslední čtyři, případně tři měsíce. Při takovém navýšení mzdy je třeba počítat s náklady na zvýšené odvody.

Při skupině majitelů firem, kteří mají příjem pouze ve formě podílu na zisku, banky rozlišují dvě podskupiny, jsou jimi: majitelé jednoosobových s.r.o a majitelé více cestujících v přepočtených s.r.o. Základní postup je pro obě skupiny ale stejný: banka vezme v úvahu výšku vyplaceného podílu na zisku, tu vydělí 12 az takto vypočítaného příjmu se odečte částka životního minima na běžné výdaje žadatele / rodiny, následně se odečtou splátky stávajících úvěrů a do takto disponibilní částky se musí vejít výše splátky nového úvěru. Při jednoosobovej s.r.o. ale vědí některé banky, podobně jako při živnostnících, vzít v úvahu příjem, který vypočítají na základě obratu. (Postup jsme detailně popsali u živnostnících.) Samozřejmě je třeba být připraven na to, že v obou případech, v závislosti od banky, bude nutné předložit i další podklady, či potvrzení.

Jak si může podnikatel vyřídit nejvýhodnější hypoteční úvěr?

Získání nového hypotečního úvěru pro žadatele, který má příjem z podnikání není zdaleka tak jednoduché jako u zaměstnance. (I když vybavení takového typu úvěru je rozhodně jednodušší, než vybavení investičního úvěru na podnikání). Pokud chcete zvýšit jednak pravděpodobnost, že potřebný úvěr dostanete a zároveň mít co nejlepší podmínky co se nákladů na úvěr týká (při průměrných výškách poskytovaných hypotečních úvěrů má i 0,1% tní bodu značný vliv na výši zaplacených úroků), je třeba věnovat se této otázce s dostatečným časovým předstihem, abyste měli čas na jednak (výše zmíněné) „daňové plánování“, ale také na výběr banky, která vám bude umět potřebný úvěr poskytnout. Tak, jak jsme zmínili v článku, co se týče možností vydokladovania příjmu podnikatele za účelem získání úvěru, existují mezi bankami značné rozdíly. V individuálních případech je možné nový hypoteční úvěr vyřídit dokonce i bez dokládání příjmu.

Váš čas víte nepochybně investovat i lepší, než chozením do bank a zjišťováním, která vám připraví nejlepší nabídku. Využijte kontaktní formulář a nechte si připravit nabídky ze všech bank najednou.